Réglementation de la colocation
La réglementation de la colocation par la nouvelle loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité, d’habitabilité des logements, chambres données en location ou mis à disposition à des fins d’habitation.
Dans le cadre d’une politique de lutte contre les marchands de sommeil et d’adaptation aux nouvelles formes de logements, facilitant la colocation, une nouvelle loi et son règlement d’exécution ont été adoptés en date du 20 décembre 2019. C’est la loi du 20 décembre 1919 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation et son règlement d’exécution déterminant ces critères, daté du même jour.
Selon la définition usuelle, la colocation est définie comme étant la location par plusieurs personnes d’un même logement, vide ou meublé, constituant la résidence principale auprès du même bailleur. Ne rentre pas dans cette définition, la colocation faite par un couple pacsé ou marié. La colocation ne doit pas être confondue avec la sous-location. La sous-location est une situation juridiquement différente de celle de la colocation dans la mesure où c’est le locataire principal qui donne en location une partie des lieux à une tierce personne au contrat de bail conclu entre lui et le bailleur. Le bailleur n’a aucune relation avec le sous-locataire.
Les conséquences de la loi et de son règlement grand–ducal sont importantes sur la colocation à plusieurs niveaux.
La nouvelle loi s’applique désormais à tout logement ou à toute chambre qui est donné en location ou mis à disposition à des fins d’habitation. Elle ne fait plus la distinction entre une chambre meublée ou non meublée. Elle ne fait plus non plus la distinction entre chambre meublée jusqu’à 5 occupants et le logement collectif à partir de 6 occupants.
Suivant la nouvelle loi, tout logement et toute chambre doivent répondre aux nouveaux critères de salubrités, d’hygiène (exigences relatives à la surface, à la nocivité, et à l’air), de sécurité (exigences relatives à l’accès, la stabilité, l’électricité, le chauffage, le gaz et la prévention incendie) et d’habitabilité (exigences relatives à la hauteur des pièces d’un logement ou d’une chambre ainsi que les exigences relatives aux équipements élémentaires dont doit disposer un logement ou une chambre). Les contenus de ces critères sont détaillés par le règlement grand-ducal du 20 décembre 2019. Le non-respect de ces critères est punissable d’une amende et/ou d’une peine d’emprisonnement.
En vertu de l’article 3 de la loi du 20 décembre 2019, chaque propriétaire, exploitant ou bailleur a une obligation de déclaration préalable au bourgmestre avant toute mise à disposition ou de location d’une ou de plusieurs chambres. Cette déclaration préalable doit contenir l’indication du nombre maximum de personnes pouvant y être logées et en joignant à la déclaration un plan des locaux. La loi n’exige plus la déclaration du montant du loyer. En cas de non-respect de cette déclaration préalable, une amende pécuniaire et ou une peine d’emprisonnement sont prévues par la loi.
En outre, en son article 6, pour chaque logement/chambre donnés en location ou mis à disposition avant ou après le 1er janvier 2020, la loi impose au propriétaire, à l’exploitant ou au bailleur une obligation d’établir et de tenir un registre à jour des occupants des lieux.
Ce registre doit contenir les indications précises : le nom et prénom ; le numéro de la pièce d’identité; le numéro de chambre; la date de début du contrat de location, de la colocation ou de la mise à disposition. Ces indications doivent être contresignées par les occupants respectifs. Ce registre doit être présenté lors d’un contrôle du bourgmestre.
La tenue du registre à jour implique une modification du registre à chaque changement du nombre des occupants des lieux, c’est-à-dire en cas de départ, d’arrivée, en cas de naissance d’un enfant, de divorce, de Pacs ou de mariage. Il faut ainsi tenir compte de chaque changement ayant un impact sur le nombre des occupants des lieux ou de la chambre.
Pour les contrats conclus avant le 1er janvier 2020, pour établir ce registre, il faut vérifier les données des personnes signataires des contrats avec les données des personnes qui occupent réellement les lieux et de les faire signer le registre. En cas de présence de personnes non autorisées, il est préférable de prendre conseil auprès d’un avocat.
Finalement, le bourgmestre a le droit de visiter les logements, les chambres afin de contrôler la conformité des lieux aux prescriptions légales. Notamment, le bourgmestre peut imposer au propriétaire, à l’exploitant, au bailleur des travaux de mise en conformité des lieux dans un délai. Il peut également déclarer les lieux inhabitables en procédant officiellement à la fermeture des lieux et au relogement des occupants. Désormais, les frais de relogement sont à la charge des propriétaires (bailleurs), mais frais qui sont limités à trois mois. Attention : la décision du bourgmestre est une décision administrative qui ne met pas fin au contrat de bail. Le contrat de bail survit. Pour mettre fin au contrat de bail, il faut demander une décision du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer.
Pour les locations ou mis à disposition des logements et chambres intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi du 20 décembre 2019 c’est-à-dire au 2 janvier 2020, le propriétaire ou le gérant ont un délai de 2 ans pour se conformer aux nouvelles dispositions légales relatifs aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité.